Disposições Gerais

• A Construtora e/ou Incorporadora se obrigam a fornecer a todos os adquirentes das unidades autônomas o Manual do Proprietário e ao síndico o Manual das Áreas Comuns, bem como o esclarecimento para o seu uso correto, prazos de garantia e manutenções a serem feitas.
• A Construtora e/ou Incorporadora se obrigam a prestar, dentro dos prazos de garantia, o serviço de Assistência Técnica, reparando, sem ônus, os vícios ocultos dos serviços, conforme constante no Termo de Garantia.
• A Construtora e/ou Incorporadora se obrigam a prestar o Serviço de Atendimento ao Cliente para orientações e esclarecimentos de dúvidas referentes à manutenção preventiva e à garantia.
• O proprietário se obriga a efetuar a manutenção preventiva do imóvel, conforme as orientações constantes neste Termo, bem como no Manual do Proprietário, sob pena de perda de garantia.
• O proprietário é responsável pela manutenção preventiva de sua unidade, e é corresponsável pela Manutenção Preventiva do conjunto da edificação, conforme estabelecido nas Normas Técnicas Brasileiras, no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns, obrigando- se a permitir o acesso do profissional destacado pela Construtora e/ou Incorporadora, para proceder às vistorias técnicas necessárias, sob pena de perda de garantia.
• O síndico é responsável pela elaboração e execução do Programa de Manutenção Preventiva de acordo com a NBR 5674 – Manutenção da Edificação.
• No caso de revenda, o proprietário se obriga a transmitir as orientações sobre o adequado uso, manutenção e garantia do seu imóvel ao novo condômino, entregando os documentos e manuais correspondentes.
• No caso de alteração do Síndico, ou responsável pelo gerenciamento do edifício, este se obriga a transmitir as orientações sobre o adequado uso, manutenção e garantia das áreas comuns ao seu substituto, entregando os documentos e manuais correspondentes.
• Constatando-se, na visita de avaliação dos serviços solicitados, que esses serviços não estão enquadrados nas condições da garantia, será cobrada uma taxa de visita e não caberá à Construtora e/ou incorporadora a execução dos serviços.
• Após a entrega, a empresa Construtora / Incorporadora poderá efetuar
vistorias nas unidades autônomas selecionadas por amostragem, e nas áreas comuns, a fim de verificar a efetiva realização das manutenções e o uso correto do imóvel, bem como avaliar os sistemas quanto ao desempenho dos materiais e funcionamento, de acordo com o estabelecido no Manual do Proprietário e Manual das Áreas Comuns, obrigando-se o proprietário e o condomínio, em sequência, a permitir o acesso do profissional em suas dependências e nas áreas comuns, para proceder à Vistoria Técnica, sob pena de perda de garantia.

Variações de construção admissíveis

São consideradas variações admissíveis da construção:

Pequenas deformações ou fissuras na estrutura e em paredes, decorrentes da acomodação das peças estruturais do edifício, na medida em que ele passa a suportar novas cargas, ou pelo efeito de dilatação ou contração provocado por grandes variações de temperatura. Essas deformações são previstas dentro de limites estabelecidos por normas da ABNT;;

Diferenças de textura e cor em peças de granito, por serem materiais naturais, e ainda azulejos e cerâmicas, estes com menor tolerância, por serem produtos industrializados. Essas pequenas variações são normais e não requerem reparos e/ ou trocas por parte da incorporadora e/ou construtora.

Deveres do consumidor

A Construtora tem a obrigação de entregar o imóvel sem vícios de construção e, na sua ocorrência, observados os prazos de garantia legais e contratuais, corrigí-los. O comprador, usuário do imóvel, passa a ter deveres correlatos, cujo descumprimento pode configurar negligência e acarretar a perda de seus direitos e suas prerrogativas.

Referências

As informações aqui prestadas visam dar uma orientação geral ao condômino em relação ao assunto, não entrando em pormenores de natureza técnica ou jurídica.

Para maiores esclarecimentos, consulte:
• Código Civil Brasileiro;;
• Código de Defesa do Consumidor - Lei Federal 8.078/90;;
• Condomínio e Incorporação - Lei Federal 4.591/64;;
• Manutenção da Edificação - NBR 5674;;
• NBR 5674 - Manutenção de edificações - Procedimentos.

Recomendações ao usuário

Leitura atenta das informações sobre a utilização e a manutenção do imóvel e de seus equipamentos.

Respeito às normas de uso indicadas pela Construtora e pelos fornecedores.

Conservação do imóvel, dando a devida manutenção preventiva às suas diversas partes, conforme tabela a seguir, além do corresponsável pela realização e custeio da manutenção preventiva das áreas comuns.
Periodicidade e programa de manutenção preventiva
Uma vez entregue, o imóvel deve ser conservado de maneira que não perca suas características e condições de uso.

O proprietário deverá elaborar um programa de manutenção preventiva e documentar suas respectivas inspeções e manutenções através de registros conforme a ABNT NBR 5674.

É recomendável também a produção de laudos de inspeção de manutenção, uso e operação, a serem realizados periodicamente por profissionais habilitados registrados nos conselhos profissionais competentes, para serem anexados à documentação e registros da edificação.

As manutenções/ verificações poderão ser realizadas pelo proprietário, equipe de manutenção local, empresa capacitada ou empresa especializada. Conforme indicado na NBR 5674 de 2012:

• Equipe de manutenção local - pessoas que realizam diversos serviços, que tenham recebido orientação sobre a manutenção e possuam conhecimento sobre prevenção de riscos e acidentes.
• Empresa capacitada - organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
• Empresa especializada - organização ou profissional liberal que execute função na qual são exigidas qualificação ou competência técnica específicas.

Segue abaixo uma relação com algumas manutenções periódicas:

Periodicidade | Sistema | Elemento / componente | Atividade | Responsável
A cada mês | Sistemas hidrossanitários | Ralos, grelhas, calhas e canaletas (terraço e/ou varanda) | Limpar o sistema das águas pluviais e ajustar a periodicidade em função da sazonalidade, especialmente em época de chuvas intensas | Proprietário/ Equipe de manutenção local
A cada 3 meses | Esquadrias de alumínio | Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes | Proprietário/ Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada
A cada ano | Equipamentos Industrializados | Sistema de aquecimento individual (quando houver previsão, equipamento adquirido pelo proprietário) | Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem, conforme legislação vigente | Empresa capacitada
Impermeabilização | Áreas molhadas internas e externas, piscinas, coberturas e jardins (onde houver) | Verificar sua integridade e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas de impermeabilização exposta | Proprietário/ Equipe de manutenção local
Rejuntamentos e vedações | Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos | Proprietário/ Equipe de manutenção local / Empresa capacitada

Periodicidade | Sistema | Elemento / componente | Atividade | Responsável
A cada ano | Revestimentos de parede, piso e teto | Paredes externas/ fachadas e muros | Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário | Proprietário/ Equipe de manutenção local / Empresa especializada
Piso acabado, revestimento de paredes e tetos | Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário | Proprietário/ Equipe de manutenção local / Empresa especializada
Instalações elétricas | Quadro de distribuição de circuitos | Reapertar todas as conexões | Proprietário/ Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada/ Empresa especializada
Esquadrias geral | Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guarda- corpos, e reconstituir sua integridade, onde necessário | Proprietário/ Equipe de manutenção local / Empresa especializada
Efetuar limpeza geral das esquadrias incluindo os drenos reapertar para fusos aparentes, regular freio e lubrificação | Proprietário/ Equipe de manutenção local / Empresa especializada
Vidros e seus sistemas de fixação | Verificar a presença e fissuras, falhas na vedação e fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade, onde necessário | Proprietário/ Equipe de manutenção local/ Empresa especializada

Periodicidade | Sistema | Elemento / componente | Atividade | Responsável
A cada ano | Sistemas hidrossanitários | Tubulações | Verificar as tubulações de água potável e servida, para detectar obstruções, falhas ou entupimentos, e fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade, onde necessário | Proprietário/ Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
Metais, acessórios e registros | Verificar os elementos de vedação dos metais, acessórios e registros | Proprietário/ Equipe de manutenção local
Sistema de cobertura (quando houver) | Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedações, fixações e reconstituir e tratar, onde necessário | Proprietário/ Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
A cada 2 anos | Esquadrias e elementos de madeira | Verificar e, se necessário, pintar, encerar, envernizar ou executar tratamento recomendado pelo fornecedor | Proprietário/ Equipe de manutenção local / Empresa especializada
Esquadrias e elementos de ferro | Verificar e, se necessário, pintar ou executar tratamento específico recomendado pelo fornecedor | Proprietário/ Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
Instalações elétricas | Tomadas, interruptores e pontos de luz | Verificar as conexões, estado dos contatos elétricos e seus componentes, e reconstituir onde necessário | Proprietário/ Equipe de manutenção local / Empresa capacitada / Empresa especializada

Periodicidade | Sistema | Elemento / componente | Atividade | Responsável
A cada 3 anos | Fachada | Efetuar lavagem. Verificar os elementos e, se necessário, solicitar inspeção. Atender às prescrições do relatório ou laudo de inspeção | Equipe de manutenção local / Empresa capacitada / Empresa especializada

OBSERVAÇÃO:

• Além dos itens acima descritos, deverão ser observados os itens de manutenção discriminados ao longo dos capítulos deste manual;;
• Recomendamos a contratação de empresa especializada para a realização da manutenção preventiva.